Тел: +359 888 001 202 | Email: pbsbulgaria@gmail.com
Инвеститорският контрол /ИК/ е дейност, при която се упражнява контрол над изпълнението на икономическата част от договореното строителство. ИК е длъжностното наименование на представителя на възложителя, който осъществява контрола. Направленията, в които се разпростира дейността на ИК са контрол по спазване на икономическите договорености, контрол по спазване на инженерните нормативи и контрол по изискванията за безопасност. По направлението за спазване на икономическите договорености се защитават правата, зададените срокове и финансите на клиента /възложителя/.
В зависимост от размерите на строежа, инвеститорът-възложител може да избере различни варианти:
Възложителят /инвеститорът/ на обекта определя обхвата на дейността на инвеститорския контрол. Чрез различни видове договори, се определят параметрите на дейността, която ще се извършва по ИК, съответно с:
Обхватът на дейността може да бъде цялостен, осъществяване на контрол за междинни срокове и плащания, или междинен между двата варианта. В длъжностната характеристика на експерта по ИК се вписват характеристиките на работата /изучаване на наличните проекти и техн.спецификации за контролираните строежи, установяване на непълноти и неточности, подписване на констативни протоколи, съставяне на графици за междинни плащания и др./, уменията и задълженията.
Самият договор за възлагане на ИК представлява подробно описание на всички дейности по реализиране на строежа.
В зависимост от обема на работата, инвеститорът-възложител определя изискванията към инвеститорския контрол. В зависимост от изискванията към дейността на ИК се определят и неговите пълномощия - контрол на сметки, количества, цени, междинни срокове, контрол по реконструкции и ремонти и др.
Право на възложителят-инвеститор е да реши на кой етап и при какви обстоятелства ще възложи дейността /работата/, която трябва да се извърши от ИК. По принцип вариантите са два – инвеститорският контрол може да започне работа още в началото на инвестиционния процес и така ще бъде запознат с параметрите на строежа и особеностите му и така ще може да контролира пълнотата му.
Другият вариант е инвеститорският контрол да се включи на по-късен етап от реализирането на строежа – по този начин той ще запази критичния си поглед към фазата на проучването и изпълнението на строежа за евентуално откриване и отстраняване на допуснати неточности, непълноти или грешки.
Преди да се започне каквото и да било строително начинание, в което ще се влагат финансови средства, всеки инвеститор-възложител на строителни проекти трябва да проучи и анализира възможно най-голяма по обем техническа, финансова, търговска, административна и други видове информация, за да може да прецени дали да направи съответното капиталовложение. След това вече може да се определи обема и естеството на работата.
По-конкретно казано, когато възникне идеята за строеж, добре е да се установи:
Проучването за строителство означава да се установи дали начинанието е целесъобразно при спазването на всички законови изисквания и имайки предвид поднормативните пречки, които биха могли да се появят. Основна част от предпроектното проучване е също да се направи обосновано предположение дали има и каква е вероятността да се появят различни чужди интереси по отношение на бъдещия строеж, които биха застрашили начинанието. Проучванията /проучвателните анализи/ преди започването на проектирането и на самия строеж, се дефинират в следните области:
Инвеститорският контрол може да бъде осъществяван още в самото начало на начинанието т.е.по време на проектирането на строежа – в този случай ние ще бъдем пряко ангажирани с организацията и координацията по проектирането т.е. с процедурите по проектното задание, съгласуванията с монополистите от техническата инфраструктура, проверката и одобряването на проектите, получаване на разрешение на строеж, избор на строител. Избирането на проектанта или проектантите се осъществява от възложителя-инвеститор въз основа на интересите му.
Въз основа на данните и заключенията от проучването се подготвя задание за проектиране, чиито условия проектантът трябва да изпълнява. Обемът и обхватът се определят от възложителя. Препоръчително е заданието да се състои от две части – изходни данни и документи, и изисквания към проекта.
Взаимоотношенията между участниците в строителството се уреждат с писмени договори /чл.160, ЗУТ/, както за договарянето на проектирането, така и за договарянето на инвеститорския контрол.
Съгласно ЗУТ, чл.139 се препоръчва инвестиционното проектиране да се разработва в три фази – идеен проект, технически проект, работен проект. При възлагане на частите на проекта се спазват изискванията за задължителен минимален обхват, описани в Наредба за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти.
Когато на бъдещия строеж ще се прилагат нови, неизползвани до момента в страната технологии, е необходимо към съответните проектни части да се изработи раздел, който да съдържа пълни строително-технологични решения, респ. технологична документация. За обекти с висока степен на охрана към съответните проектни части се изработва раздел за защита.
Процедурата по предаване на изработката от проектанта на представителя на възложителя се нарича приемане на инвестиционния проект. Представителят на възложителя, който го приема се нарича инвеститорски контрол. Основна роля на ИК в случая е да провери дали са спазени условията на договора и на проектното задание. Оценяване на инвестиционния проект по същност е проверка дали са спазени договорните условия и дали изработеният проект спазва изискванията на ЗУТ. Плащането на инвестиционния проект се извършва в съответствие в записаното в договора между страните.
Когато е дошъл моментът за подписването на реализацията на проект или част от проект, инвеститорският контрол проверява дали предвидените в договора и в плановото задание специфични чертежи и технически спецификации за сградите и линейните строежи са налични.
Възложителят-инвеститор определя лицето, което да поеме отговорността по осигуряването на успешно съгласуване и одобряване на проекта. Съгласуването се състои в проверка за съответствие на инвестиционния проект с предвижданията на ПУП и нормите за застрояване. Дейността по придвижване на процедурите по съгласуване и одобряване на проекта може да се възложи на инвеститорския контрол или други лица, според предпочитанията на възложителя. Съгласуването се извършва от архитекта на съответната община, чрез подаване на заявление до съответната администрация, придружено с пакет от документи.
Инвеститорският контрол е довереното лице на възложителя. Ако той е бил определен предварително, на него може да му се възложи задачата да направи избор на строител. Основните изисквания при избор на строител, които е разумно възложителят и инвестоторският контрол да спазват са:
Още преди възлагането на проектирането е наложително възложителят да знае в коя категория попада бъдещият строеж. Изборът на строител се определя и от това, какви видове строежи може /строителят/ да изпълнява. За всяка категория е необходим регистрационен лиценз.
При избора на подходящия строител ИК може само да проучи подходящия строител и да докладва за него на възложителя, но може и да избере строителя. И в двата случая най-важното е да се определи категорията на строежа. В регистъра на Камарата на строителите фирмите са разделени на групи и класове и избраният строител трябва да е от съответната група и да има право да строи по тази категория и група.
Инвеститорският контрол трябва да знае всичко за договорните клаузи, които уреждат отношенията между възложителя-инвеститор и строителя на обекта с оглед на това да може да ги съблюдава и да прилага своите правомощия.
Право на възложителя е да избере технологията на възлагането: може да проведе търг съгласно ЗОП, може състави условия за участие и да покани в състезание известни на него строители, може да изпрати покана директно до конкретно строително дружество, а може и да има свое дъщерно, с което да сключи договор. При всички случаи ИК трябва да е наясно с подробности от технологията на договарянето още преди да се включи в инвестиционния процес. ИК трябва да изучи взаимоотношенията и връзките на възложителя със строителя, с подизпълнителите, с контролните органи, доставчиците, местни власти и др.
Ако предварително е уточнено дали лицето, което ще изпълнява инвеститорския контрол ще има отношение към избора на подизпълнителите или само ще следи цени, качество и количество, то тогава координацията между главните изпълнители /строители/ на обекта и подизпълнителите е основна задача на инвеститорския контрол.
При извършване и завършване на СМР с материали, съответстващи на зададените изисквания в проектната документация, ИК удостоверява документите за изпълнени СМР и документи за плащане. Добре би било предварително да се уточни дали ИК ще има задължението да одобрява доставките.
Еталонното изпълнение се одобрява с протокол от ИК и лица, определени от възложителя, след това работите се изпълняват и се пристъпва към плащане само ако е спазен еталонът.
За всеки строеж има прогнозна /проектна/ строителна цена. Възложителят предоставя на доверения си ИК проектна цена по свой избор - например по видове работи или по части на строежа. ИК ще подписва за цени и количества в определени рамки за количества и стойности и ако има отклонение, то ИК дава анализи и обяснения на възложителя. Редно е възложителят да дефинира точно пълномощията на ИК по отношение на количествата, строителната цена, цените на доставките.
Междинните плащания се реализират по няколко методики, като инвеститорският контрол трябва да е добре запознат по коя точно методика ще удостоверява плащания. Графикът на плащанията може да се задава за определени дати, като изпълнени количества за определен период или когато настъпят определени събития от графика.
За да започне реализацията на даден строеж, е необходимо възложителят или лицето, което ще изпълнява инвеститорския контрол да осигури Разрешение за строеж. Разрешението е основен документ, без който едно строителство не може да започне и гарантира наличието и на другите важни документи и обстоятелства, които касаят стартирането на строежа.
Процедурата "откриване" на строителната площадка по същество е констатация, че има условия за започване на работа. Констатацията се прави по инициатива на консултанта-строителен надзор или съвместно от участниците под негово ръководство за строежите от първа до четвърта категория или по инициатива на техническия ръководител за строежите от пета категория. Документът, с който се удостоверява откриването на площадката е Протокол образец No2 от Наредба No 3/2003г.за съставяне на актове и протоколи по време на строителството. Протоколът по откриване на строителната площадка трябва да бъде добре проучен от ИК, за да се установи да не би да съществуват задължения, които ще трябва да се плащат или дали съществуват удължавания на междинни срокове.
По време на процеса на осъществяване на инвеститорски контрол, лицето, което изпълнява тази функция осъществява контакт с: общинската администрация, строителния надзор, авторския надзор, строителя и подизпълнителите му, контролните органи и с доставчиците, когато това е в правомощията му. За строежите от пета и шеста категория, функциите на инвеститорския контрол са по-различни.
Съществените изисквания са нормативно определени и представляват технически изисквания, които се предявяват към проекта, към материалите и елементите, които се доставят и влагат, към етапите, частите и целия строеж по време на изпълнението и към експлоатацията на строежа. Инвеститорският контрол следи и проверява пряко за постигането на някои от съществените показатели, а за други следи и проверява косвено като изисква освидетелстване преди да подпише документи за плащане.
Трайно употребявани термини в строителната практика:
Маркировката „СЕ" показва, че продуктът отговаря на изискванията на ЕС за безопасност, здраве и опазване на околната среда. Маркировката се изисква за продукти, произведени където и да е по света, които след това се продават в ЕС. За всеки строителен продукт, който е обхванат от хармонизиран европейски стандарт, тази маркировка потвърждава съответствието на строителния продукт с декларираните експлоатационни показатели по отношение на съществените характеристики.
Декларация за експлоатационните показатели се попълва тогава, когато за произвеждания продукт има хармонизиран европейски стандарт или е направена ЕТО. Този документ е въведен с регламент /ЕС/ No 305/2011г. В декларацията се съдържа информация за съществените характеристики на продукта, на базата на които проектантът ще избере продукт, който ще е най-подходящ за предвидената употреба.
Възложителят възлага на своя инвеститорски контрол задачата да следи и да осигури в срок изпълнението на предвидените видове работи. Инвеститорският контрол трябва да е добре запознат с методологията на изработване на графика, за да може да отличава междинните срокове, по които е договорено междинно плащане и съответно да следи за изпълнението на дейностите по сроковете.
Инвеститорският контрол трябва предварително да е наясно дали ще освидетелства за плащане извършени или завършени до някакъв етап видове работи.
Основните компоненти на строителната програма са:
Функциите на ИК по отношение на строителната програма зависят от конкретизацията на поставената му задача.
Дейността строителство най-добре може да бъде представена чрез график, чиито основни параметри са цена, срок, качество. Тези параметри се определят от собственика на бъдещото строителство или от негов представител. Инвеститорският контрол от своя страна, трябва да го изиска и да може да го разчита и използва. При планирането на своята работа участниците в строително-инвестиционния процес трябва да се съобразят с планираните параметри, а инвеститорският контрол има за задача да осигури изпълнението на работите в срок чрез механизма на графиците и междинните плащания.
Графикът за извършване на строителството определя технологичната последователност, в която трябва да се изпълняват видовете работи. Рационално е графикът да се състави преди да се състави договорът за строителство. Тъй като ИК е най-осведомен за възможността на възложителя да плаща в срок или да удължава срокове по плащания, чрез подписването на междинните плащания фактически ИК координира и контролира хода на работите по графика.
Предварителното уточняване с главния изпълнител и чрез него и с подизпълнителите на точните наименования на видовете работи е необходимо, за да може ИК да упражнява успешен контрол за количествата на действително извършените работи.
Преди да започне контролирането е задължително да се направят уточнения за наименованията на видовете работи, за начините на изчисляване, означаване и показване на количествата и за начина, по който ИК ще упражнява контрола си. За уточняване на наименованията е задължително ИК да разполага с техническите спецификации към инвестиционния проект. Някои от видовете дейности, за които е важно да се уточняват наименованията им са: зидариите, топлоизолациите, тръбите, механизираното изпълнение и др.
С цел избягване на бъдещи спорове, добре е инвеститорският контрол да уточни и да информира изпълнителите на обекта за методиката, която ще използва при измерването на всеки вид работа.
За да се предпази от изненади, препоръчително е инвеститорският контрол да провери предварително изчислението на по-скъпите видове работи. Също би могъл да подскаже на възложителя, че е добре да бъде поискана договорна гаранция от строителя, че той е проверил количествените сметки и няма да има претенции за количества. Количествата на видовете работи са изчислени и показани в количествената сметка. Не бива да се забравя и за евентуално наличие на съпътстващи видове работи, които много често не са описани в проектната количествена сметка.
Инвеститорският контрол още преди откриването на строителната площадка трябва да изясни доколко има задължения и отговорности във връзка със здравословните и безопасни условия на труд /ЗБУТ/. Като доверено лице на възложителя, ИК има грижата и пълномощията да го представлява и да подписва за всяко плащане, което осигурява ЗБУТ. За всеки вид строеж има и съответни мероприятия по ЗБУТ. Те могат да бъдат вписани в плана за безопасност и здраве, но така или иначе ИК трябва да е запознат с тях.
Преди да се наеме с проверката и подписването на сметки, инвеститорският контрол трябва да има значителна подготовка за строително-инвестиционните процеси и етапите им. На първо място в ролята си на ИК основни са знанията за строителни сметки и цени. Следват знанията за договорените взаимоотношения по сметки и цени, а след тях - правилата за добри практики, установени между възложители и строители.
Има основни клаузи, които пряко засягат дейността на ИК и които е добре да бъдат вкючени в договора за строителство или ако договорът е по-общ, да бъдат включени като приложения към него. При всички варианти ИК трябва да е запознат с договора за строителство. Работата на ИК се определя от договорните клаузи.
Актуването е процедура, която концентрира в себе си почти цялата дейност на инвеститорския контрол. За да бъде актуването окончателно завършено, ИК трябва да е убеден чрез документите, с които се е запознал по време на строително-инвестиционния процес, че работите и дейнстите са изпълнени както е договорено и съгласно държавната нормативна уредба.
Последователност на действията при актуване:
В повечето от случаите, работата по събирането и окомплектоването на документацията е възложена на инвеститорския контрол. Ако по време на извършване на строежа са се получили несъществени отклонения от съгласуваните проекти, се изготвя екзекутивна документация. Тя съдържа пълен комплект чертежи за действително извършените строителни и монтажни работи.
Друга документация:Нормативно задължителната отчетност представлява съставяне и водене на протоколи, актове и дневници, с които се освидетелства изпълнението на задължителни инженерни дейности. Основните документи на задължителната отчетност са актовете и протоколите, дефинирани в Наредба Nо 3/2003г., в която е уточнено за коя категория строежи кои образци са задължителни.
Възложителят предварително е определил до кога ще му е необходим инвеститорския контрол и кои и какви дейности и процедури трябва да са извършени дотогава. Добра практика е ИК да представлява възложителя при съставянето на акт обр.15, защото подписвайки ежемесечно актовете обр.19 и други видове документи е най-добре информиран кой вид работа как и докъде е изпълнен и какви документи за съответствие са представени. Датата, на която строежът ще се счита за завършен се упоменава в договора. Важно е да се упомене, че завършването или етап от завършването на задълженията, свързани с работата на ИК, може да не съвпада с нормативните или практическите представи за края на строителния процес. Вариантите, при които може да се каже че един строеж е завършен са различни, в зависимост от договореността, например: съставяне на акт обр.15, получаване на разрешение на ползване (удостоверение за въвеждане в експлоатация), завършване на приемни изпитания и др.
Добре е инвеститорският контрол още от стартирането на строежа да изясни задълженията си и действията по процедурите, свързани със завършването и въвеждането в експлоатация. В зависимост от категорията на строежа процедурите са в два режима - за строежите от първа до трета категория се издава Разрешение за ползване, а за строежите от четвърта и пета - Удостоверение за въвеждане в експлоатация. Строежите от 1 до 3 се въвеждат в експлоатация след приемателна комисия, а на другите се регистрира завършването им в съответната администрация.